住まいを売る契約の流れ

買換えなどで住まいを売却する際の流れ、手続きについてのポイントを紹介します。

1.依頼する不動産会社を選ぶ

kafuu

自宅を売却する場合、自分自身で買手を探すこともできますが、親戚や知人に限られ、希望価格で売却することや売却した後のことを考えると、不動産会社に依頼する事をお勧めいたします。

 

不動産会社に依頼すれば、広く買手を探せますし、価格や税金、取引の流れなどについて、広くアドバイスを得ることができます。囲い込み等をしない信頼できる不動産会社を選択できるかがポイントとなるでしょう。

沖縄の不動産会社にも【買取専門】【マンションに強い】【投資物件に強い】【戸建てに強い】【この地域に強い】など・・・会社ごとに特徴がございます。

当社に何でもご相談ください。

 

売却を引き受ければ売る側の立場に立って販売を行ってくれます。最近では、不動産会社同士でのネットワークも広がっていますので、信頼できる会社だと思ったら、その不動産会社にお願いすればよいでしょう。

2.媒介契約の種類

売却を依頼する不動産会社が決まったら媒介契約を締結します。この媒介契約には以下の3種類があります。

 

(1)専属専任媒介契約

1社の不動産会社に売却を依頼するもので、売主が自ら発見した買手と売買契約を締結することはできません。つまり、売却を完全に任せることになるので、不動産会社の責任は重く、売却活動に力を入れてくれることでしょう。また、依頼者(売主)に対して一週間に一度以上の報告義務があります。契約有効期間は3ヵ月間です。

 

(2)専任媒介契約

1社の不動産会社に売却を依頼するものです。売主が自ら発見した買手と売買契約を締結することもできますが、不動産会社の売却活動にかかった費用負担は生じます。依頼者(売主)に対して二週間に一度以上の報告義務があり、契約の有効期間は3ヵ月です。

 

(3)一般媒介契約

複数の不動産会社に売却を依頼するもので、売主が自ら発見した買手と売買契約を締結することもできます。なお、これには依頼する他の不動産会社名を明示する「明示型」と明示しない「非明示型」とがあります。

 

売却を依頼された不動産会社は、これらいずれかの媒介契約書を作成、記名押印して、依頼者(売主)に交付することが義務付けられています。媒介契約が不動産会社と依頼者との間で成立していることを証明し、媒介報酬を巡るトラブルを防ぐためです。

 

●媒介報酬の上限

媒介報酬(仲介手数料)の上限は、売買価額が200万円以下の場合は5%、200万円超400万円以下の場合は4%+2万円、400万円超の場合は3%+6万円となっています(すべて消費税別途)。

3.売却活動の流れ

まず、売却条件を決めます。売出価格、引渡時期、広告方法など、不動産会社と相談して決定します。

次に広告活動です。インターネットや不動産会社間情報といった、それぞれの広告方法について間取り図や外観写真を提供するなど、不動産会社の広告活動に協力してください。

物件のいいところは、一番オーナー様がご存じだと思います。

 

ご自宅の売却には2つのパターンがございます。

 

⓵住みながら売却

広告を行うと内見を希望する人が出てきます。不動産会社から連絡を受けたら、時間調整をしていただき、内見に立ち会う場合や鍵を担当営業に預け、あえて立ち会わない場合がございます。

 

②空室にして売却

空室にして、ハウスクリーニングをしてキレイにして内見をする場合がございます。

内見希望の方も気を遣わずに、何度でも内見できますので⓵の場合より成約率は高くなります。

4.契約のポイント

買手が決まったら売買契約を締結し物件を引き渡します。トラブルにならないためにも、売買契約書を作成し、売主・買主双方が署名捺印し、それぞれ保管しておく必要があります。この売買契約書は不動産会社と相談して作成することになりますので、以下の点に注意してください。

 

まず、手付金についてですが、売買価格の5%程度に設定するのが一般的です。

 

続いて、ローンについてです。売買契約を締結した後、買主がローンを借りられないことが判明した場合、契約を白紙に戻す、これをローン特約といいます。

基本的には購入希望の方には

①契約前に金融機関の事前審査

②オーナー様の承認

2点を承認いただいた方と契約を行っております。

但し、稀に事前審査承認後、本審査で非承認のケースもございます。

5.物件を引き渡す

引渡しとは、物件の鍵を買主に渡すなどして、買主が物件を住める状態にすることをいいます。

買主の代金支払いと同時に履行される関係にあります。

 

マンションの場合は、管理会社へ通知するとともに管理費や修繕積立金、駐車場などの専用使用料についても精算します。また、管理規約や使用細則など、物件に関する資料や取扱説明書一式、物件の鍵を買主に渡します。管理会社への届け出書類等は、当社で準備いたします。

 

通常、登記は(登記識別情報)司法書士に委任して行います。売主から買主への所有権移転登記を行うための書類(権利証、委任状、印鑑証明書等)を司法書士に渡します。さらに、ローンが残っており、買主から残代金を受け取らないと債務を完済できない場合は、完済当日までに抵当権抹消登記の書類を金融機関などに用意しておいてもらうことが必要です。

詳細は、都度担当からご案内差し上げます。

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