住まいを貸す

住まい(持ち家または投資物件)を貸す場合に、事前に知っておくべき手続き、ポイントを紹介します。

1.入居者募集・貸してる間の物件管理を依頼する

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個人が自己所有する物件について借主と賃貸借契約を結び、経営を行う事ができます。

当社では住まいの賃貸借にかかわるすべての手続きを貸主に代わって行っております。

また、入居者募集は基本オーナー様から頂く費用はございません。

 

さらに借主が住み始めた後には、家賃の回収、住戸のトラブル対応、故障・修理の業者手配、退去時の清算業務、退去時の立会い代行業務など、貸主には賃貸経営にかかる業務がたくさん待っています。これらについても、代わりに引き受けてくれる不動産管理会社に業務委託するのが一般的です。

 

当社では賃料の5%で行っております。

 

2.物件の概要を把握する

物件の内・外部、付属施設、利用可能な交通機関、周辺の公共施設や環境といった物件概要については、詳細で正しい情報を調べてそろえていきます。住戸については正確な面積、各種付帯設備、収納の数、築年数など、付属設備は、駐車(輪)場の有無と料金、セキュリティー設備、ライフラインの設置状況などを明確にします。

 

物件概要の調査・作成についても、基本的には仲介依頼先の不動産会社が行ってくれます。ただし住居内の情報については、持ち主である貸主が提供することになるので、購入時から保有している情報を事前に用意しておく必要があります。

3.賃料を確定する

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物件の概要を把握するのと合わせて、所在エリアの家賃(賃料)相場を調べます。そして物件概要と相場を照らして貸し出す物件の家賃を決めていきます。

近年、沖縄県の賃料は上昇は傾向にあります。

 

適正家賃の設定には、その物件が持つ要素や相場などを加味することが必要不可欠です。

そうした情報に詳しい地元の不動産会社や多くの物件の仲介を取り扱っている不動産会社に賃料の査定を依頼することは、空室リスク低減につながります。

4.入居者募集要項を設定する

入居条件については、ターゲットとなる方の属性を含めてきちんと考えなくてはなりません。まず間取りや広さによって、一人暮らし向けか家族向けかが分かれます。交通利便性や周辺環境によっても通勤・通学する人向けか、子育てする家庭向けかなどが分かれます。

 

同じ一人暮らしでも近隣に大学や専門学校などが多ければ、学生中心の募集となるでしょう。また、セキュリティー設備がしっかりしているとか日常の管理面を強化しているという物件ならば「女性限定」という選択もできるかもしれません。そうすると安心・安全を求める女性にとっては魅力的な物件になるので、空室を回避する対策になる可能性があります。

 

ただし入居条件を狭く限定すると、思ったより応募が少なかったときに募集範囲を広げることができないので、反対にデメリットとして作用してしまう可能性も十分に考える必要があります。

 

このほか「ペット」をどうするか、「楽器」などの音が出るものについての条件・ルールはどうするかなどは、物件の構造・仕様上可能かどうかと近隣への迷惑という点も考えて決める必要があります。

 

トラブルが面倒だから全部禁止という考え方もあるでしょうが、許容することによって同地域の競合物件に比べて魅力が打ち出せて優位に賃貸経営が行えることもあります。

 

分譲マンションを賃貸に出す場合は管理規約を確認し、ペット飼育細則等を確認する必要があります。

また、マンションによっては、駐車場の使用権が賃借人には認められなかったり、条件が付く場合がございますので、事前に確認が必要になります。

 

5.契約条件(普通借家か定期借家か)を確定する

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賃貸借の契約条件について、普通借家契約にするのか定期借家契約にするのかを検討して決めましょう。

 

①普通借家契約ですと、たとえ契約期間を設定しても、契約期間満了時に借主は契約更新をして住み続けることができます。貸主側から契約更新を拒絶、解約する場合は、正当な事由が必要であることと、借地借家法で定められた一定期間以上の予告期間を設けた上で更新をしない旨の通告を行うことという要件を満たさなければなりません。また、契約期間の途中で解約を求める場合は、必ず契約時に中途解約についての特約を設定しなければなりません。その上で正当事由をもって、法令で定められた通告期間などにのっとる必要があります。

 

一方、②定期借家契約ですと、貸主に正当な事由がなくても賃貸借契約期間の満了をもって契約が終了し、借主は住戸を明け渡すことになります。ただし定期借家契約でも、契約期間が1年以上の場合は借主に対して契約期間の終了についての通知義務がありますので注意が必要です。また、借主から見れば普通借家契約よりも不利な契約になりますから、一般的に定期借家の賃料は低めになります。

さらに礼金などの一時金を授受する理由も希薄になるため、賃貸収入は低めになると考えられます。

 

社宅契約等の場合は、会社側から普通借家契約じゃないと契約しない等もございます。

詳細は、担当スタッフにご相談ください。

6.入居者募集広告の費用負担について

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仲介する不動産会社によっては、入居者募集の広告出稿に対して、貸主に別途費用の負担を求めることがあります。不動産会社からの申し出に納得した上で広告活動を行った場合には、当然その費用を負担することになります。

 

もちろん不動産会社はその費用分の広告活動を行いますが、借主が見つかったとして結果的にその効果によるものかどうかは明確に測りにくいものです。ですから、費用のかかる広告活動については不動産会社に任せきりにせず、事前に内容を理解・協議した上で決めるべきでしょう。

 

沖縄ではポータブルサイト(うちなーらいふ・グーホーム)が集客に強いと思います。

当社では上記広告を無料で掲載を行っております。

上記にもございましたが当社では入居者募集については、基本的にすべて無料で行っております。

7.入居資格要件の確認

入居資格要件とは、どのような人に住んでもらうかということをあれこれ考えて設定する、借主に対する条件です。これは賃貸後の家賃滞納やその他のトラブルを回避して、円滑な賃貸経営をするためには不可欠な事項です。

 

一般的に設定する要件としては、「収入」、「職業および勤務先」、「勤務形態」、「職歴」、「クレジットカード・ローンの滞納歴」などが挙げられます。

 

これら設定した入居資格要件は、家賃保証会社の「入居審査」を行って賃貸可否を判断します。

 

また、家賃保証会社を利用する場合は、家賃保証会社による入居審査も行われることになります。万が一の滞納家賃を保証するわけですから、家賃保証会社の審査はより厳しい基準が設けられていると言われています。

当社では、フェアー信用保証全保連琉球セーフティー等を活用致します。

 

8.借主に用意してもらう書類

賃貸借契約に際して借主に用意してもらう書類は、基本的に入居申込書に記載してもらった内容を証明するものになります。具体的には「住民票」、「収入証明書(源泉徴収票か納税証明書)」、「本人確認書類(運転免許証、学生証など)」、「実印および印鑑証明書」、「連帯保証人の承諾書」、「連帯保証人の住民票・印鑑証明書」などです。

9.賃貸借契約を締結するときのポイント

賃貸借契約の締結は、貸主が賃貸借契約書を発行し、貸主・借主双方がその内容に合意することで実行されます。

 

また、規定の記載項目以外の取り決めは「特約」という形で記載します。

例えば更新について、更新料やその他特別な決め事をする場合、中途解約についての取り決め、退去時・原状回復に関する事柄など、法令に抵触しない範囲内で貸主が任意で定めることができるものは、慎重に検討した上で追加することをおすすめします。

 

分譲マンションの一室の賃貸の場合は、入居者名簿等の書類をマンション管理会社に提出しなければなりません。当社では、代行で提出等も行っております

10. 賃料振込先の設定

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賃料に関しましては、振込金額は、家賃×5%の管理手数料を差し引い金額を

当月分を当月5日にオーナー様の指定の振込先にご入金いたしております。

初期費用等に関しましては、物件引渡し時となります。

振込手数料はオーナー様ご負担となります。

 

翌年の確定申告のご相談を、当社専属税理士事務所で行っておます。

お気軽にご相談ください。(初回無料

詳細に関しましては、担当からご説明いたしております。